“叫停”房贷返点的大幕正在拉开，8月26日，北京商报记者注意到，已有包括上海、山东、江苏、南京在内的多地发文“叫停”房贷返点行为，明确对银行机构与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的返佣乱象进行重点规范整治。分析人士指出，房贷返点本质上是房贷业务的“内卷”，既造成了各银行贷款业务的成本增加，也干扰了房地产市场秩序，进行管控非常有必要。

　　上海已有银行整改完毕

　　又有一地“叫停”房贷返点行为，近日，上海市银行同业公会发布了《关于进一步加强上海银行业个人住房贷款业务自律的通知》(以下简称《通知》要求，自8月16日起新网签的个人住房贷款，各会员单位不得以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构、营销代理公司、房产中介机构、个人房屋贷款服务机构等任何商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益，以及通过员工激励转移支付等方式变相支付佣金或权益。

　　其中，包括但不限于，以转账、现金支付、实物提供、购物卡券、储值卡券、加油卡以及各种线上权益等方式支付佣金或权益的行为。以明显低于市场价格提供办公场所、办公设施、计算机软硬件及劳务服务等行为。直接或间接向房屋合作机构及其从业人员、利益关联方提供佣金或其他变相利益，包括但不限于营销费、服务费、手续费、代理费、劳务费、居间费、咨询费、评估费、办公费、广告费、担保费或场地使用费等。

　　《通知》要求，各会员单位立即停止已有的任何形式的“返点”或“变相返点”行为，及时清理、取消、终止执行已签订的费用返点协议及类似协议。同时，尽快将自律要求传达至各辖属机构和人员，避免争夺客户资源的恶性竞争，坚决制止发现的苗头性、倾向性和隐蔽性问题。存量业务需自本《通知》下发后一周(7个自然日内整改完成。

　　北京商报记者从上海多家银行人士处获悉了上述《通知》的真实性，一位国有大行个贷中心人士表示，“已关注到了类似的内容，但我行不存在房贷返点情况”；另一家股份制银行人士称，“确实收到了通知，文件主要针对此前银行和中介之间存在返佣的行为，银行已进行了整改，不存在返佣相关的合作”。

　　房贷返点是指银行为了争夺房贷市场份额而向中介机构提供的佣金激励。较为常见的情况为，中介与银行签订合作协议，银行向这些中介支付佣金作为推广其房贷产品的奖励。在这种模式下，佣金通常只流向中介。但还有另一种特殊情况为，购房者绕过中介，直接与银行客户经理合作申请房贷，在这种情况下，银行可能会将原本支付给中介机构的一部分佣金直接返给购房者本人，作为激励措施。上海地区一位房产中介店长告诉北京商报记者，“现在没有房贷返点这一情况了，不会有任何吃差价的行为”。

　　房贷返点扭曲市场定价机制

　　在上海之前，山东、江苏、南京多地也发文要求辖内各银行业金融机构严格加强内部管理，及时清理、取消、终止执行已签订的费用返点协议及类似协议。山东银行业协会发布《山东银行业维护公平竞争市场环境自律公约》，对银行机构与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的返佣乱象进行重点规范整治。江苏银行业协会此前也出台了《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》明确指出，辖内各银行业金融机构应严格加强内部管理，及时清理、取消、终止执行已签订的费用返点协议及类似协议；加强员工管理和培训。南京市房地产经纪行业协会发布的《关于禁止收取个人房地产按揭贷款返佣共同维护房地产经纪行业良好秩序的倡议》要求，严格规范与银行业金融机构的合作行为，不得以转账、现金支付、实物提供、购物卡券、储值卡券、加油卡以及各种线上权益等方式收取佣金或权益的行为。

　　“房贷返点本质上就是房贷业务的‘内卷’，进行管控非常有必要，”在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，否则，如果任由此类模式发展，既造成了各银行贷款业务的成本增加，也干扰了房地产市场秩序，对于购房者也会产生潜在的风险。各银行要提高贷款的业务规模，关键还是要优化服务，通过此类支付佣金的方式，本身不可持续。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，此类返点行为对银行和房地产市场存在多种风险。对银行而言，返点可能违反了监管关于禁止利益输送的规定，影响银行的合规性，可能面临监管罚款、信誉受损等风险。对房地产市场而言，返点可能扭曲市场定价机制，影响交易的公平性和透明度，降低消费者信心，不利于市场的健康稳定发展。