大家好，今天小编来为大家解答北京贷款计算器最新这个问题，房贷利率要不要转LPR，为什么要转，LPR是怎么计算的很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

房贷利率要不要转LPR，为什么要转，LPR是怎么计算的

最近，有不少朋友就“房贷利率换锚LPR”、“LPR的持续下调”等问题向笔者咨询。在此，笔者将这些常见的问题汇总起来，希望给大家的房贷决策提供一些有价值的参考。

随着LPR下调，月供到底能省多少？

我们通过测算得出的结论是：对于100万等额本息的贷款，五年期LPR每下调0.05%（即5个基点），月供大概减少约30元。就在4月20日，5年期LPR又下调了0.1%（10个基点），故对于每100万元贷款，月供可以节省60元左右。

下面，本文结合一系列范例来分析这个问题。

范例1：假设某人首套房贷款100万元，采用等额本息的还款方式，分25年偿还。房贷利率为（LPR 0.55%）――这也是当前四大行对于一二线城市首套房贷的常见利率报价。通过测算，得到随着LPR的下调，贷款人每个月的月供变化，如下表所示。

从上表中可知，对于100万的贷款，五年期LPR每下调0.05%（即5个基点），月供大概减少30元。以4月这次利率下调为例，3月份的五年期LPR为4.75%，由此测算，100万元房贷每月需要偿还6022元。随着4月20日，五年期LPR下调0.1%（10个基点）至4.65%，每月需偿还的月供变为5963元，较上个月节省了约60元。

在实践中，人们的贷款情况还会存在一定差异。例如，很多人因为是第二套房的贷款，利率加点会提升，一般为1.05%。又如，有人的贷款期限可能为20年或者30年。我们通过测算发现，这些因素的变化，对于由于降息而产生的月供变化影响不大，“100万等额本息的贷款，LPR每下降0.05%，月供节省约30元”的结论仍然有效。测算过程请参考范例2和范例3。

范例2：某人由于购买的是二套房，房贷利率加点提升为1.05%，其他条件与范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人月供变化如下表：

通过对比范例1和范例2，可以发现，随着利率加点的提升（0.5%），贷款人的月供增加了约300元。但是LPR每下调0.05%，月供的节省仍然在30元左右。

范例3：某人的房贷还款期限为20年，其他条件跟范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人的月供情况如下表：

对比范例3和范例1，还款期限由25年缩短到20年，贷款人的月供显著增加，但是，随着LPR每下调0.05%，月供的节省为28元，仍然在30元附近。

所以，综合前面的分析，4月20日这次LPR下调0.1%，每100万元贷款，月供可以节省60元。再结合每个贷款人实际的贷款总额，不难算出大家各自的月供节省金额。

最后还要强调，以上的分析仅仅对于选择浮动利率的房贷贷款人有效。对于选择固定利率的贷款人，在切换的时候，月供还款金额就已经被锁定，今后无论LPR如何变化，都不会对月供还款额有任何的影响。

选择更近的“重定价日”

上文已经测算出了4月这次LPR下调，对房贷月供的影响。相信很多人已经迫不及待地想要查看自己下个月的房贷还款额，体验房贷月供减少的快感了。结果要让大家失望了――房贷月供仅在“重定价日”进行调整。这也意味着，在“重定价日”之前，贷款人还是要按照调整前的较高利率还房贷。

根据央行的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”

在实际操作中，银行一般给贷款人两个重定价日的选项：“每年1月1日”或者“贷款发放日”，贷款人需要二选一。在此，用范例4进行说明：

范例4：目前是2020年4月底，假设贷款人1选择了贷款发放日（如7月1日）为“重定价日”，贷款人2选择了每年1月1日为“重定价日”，且重定价周期为1年。其他条件如范例1，且后续LPR利率没有发生新的变化，两人的还款现金流如下：

可以发现，虽然在4月份LPR利率就发生了下调，但是在5月和6月，两位贷款人的还款还是执行的下调前的利率。直到7月份，在贷款人1的重定价日（7月1日），他的房贷利率发生下调，之后月供都发生了减少。而对于贷款人2，因为他的重定价日为1月1日，故只有等到2021年1月，房贷利率才发生下调。相比贷款人1，他以较高利率多交了半年的房贷。

结合以上分析，为了能够将本次LPR下调带来的实惠尽早反应在房贷里，建议在“每年1月1日”和“贷款发放日”中选择离当前“最近”的那个日期作为重定价日。

这里需要指出的是，离当前“最近”的日期，不一定是“贷款发放日”。在上个例子中，假设贷款发放日为7月1日，当前时间（4月份）离7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果贷款人的贷款发放日为2月1日，则当前时间离次年1月更近，则“1月1日”是一个更好的选择。

优先选择公积金贷款

以上关于LPR变化对房贷利率的影响仅仅针对商业贷款，公积金贷款并不受到LPR的影响。笔者建议，条件允许的情况下，优先使用公积金贷款，主要原因有两点：

一是公积金贷款利率更低。以北京为例，目前公积金贷款的利率为3.25%，远低于商贷利率（首套5.2%，二套5.7%，根据最新的LPR计算）。虽然，各地的公积金贷款利率和商业贷款利率存在一定差异，但以公积金利率贷款要更加实惠。

二是利率风险更小。虽然目前处于LPR下行周期，由此引发月供的减少，但是，没人能保证未来LPR不会上升，进而导致月供负担的增加，这也是浮动利率商贷的利率风险。相比之下，公积金贷款的利率不受LPR的影响，始终固定在一个较低的水平，相应的利率风险也更小。

既然公积金贷款有这么多的优点，为什么大家不都用公积金贷款呢？因为公积金贷款也有很多的限制，以北京为例，贷款申请人每缴满一年公积金，可以增加10万元的贷款额度，最高额度不能超过120万元。各地也有类似的政策，对公积金的贷款额度进行限制。

针对公积金贷款的限制，建议采取“公积金 商贷”混合模式，首先用满手头上的公积金额度，对于公积金贷款无法覆盖的差额部分，可以考虑使用商贷来补充。如某人购房需要贷款100万，但只有30万的公积金贷款额度，则可以采取“30万公积金 70万商贷”的混合贷模式，将贷款成本和利率风险降到最低水平。

优先选择“等额本息”的方式还款

在做房贷决策时，很多朋友还会被还款方式所困扰，到底是选择等额本息还是等额本金方式还款呢？这两种方式的共同点是，每个月都还一部分本金和利息，到还款期限正好将贷款的本息全部还完。关于这两种还款方式的特点对比如下图：

关于两种还款方式的计算方法和细节，不赘述，网上有很多的介绍。在此，笔者推荐选择“等额本息”方法还款。主要有两点理由：

一是等额本息初期还款压力小。同等条件下，等额本金方式在最初几年有更多的还款压力。有买房经历的朋友都知道，买房压力最大恰恰是最初几年，首付已经掏空了购房者相当一部分的积蓄，过高的月供更容易形成压力。但是，一旦熬过了最初几年，压力会开始减少。一方面，随着购房人工作资历的增长，收入会有所增加；另一方面，通货膨胀也会对冲掉部分还款压力。例如，今天每月还款一万元，相比十年前每月还一万元，压力会小很多，同理，十年后还款1万元的压力又会比现在小很多。所以，没必要采取等额本金方式，在一开始就给自己太大的压力。

二是等额本息法可以通过一些提前还款的策略产生等额本金的还款效果。但反过来是不成立的，即等额本金法无法通过策略产生等额本息的效果。首先必须声明，在银行层面，两种方法一旦选定其中一种，中途是无法变更的。但是，大多数银行又允许提前还款，通过提前还一部分的款，即可让等额本息法产生等额本金还款的效果。当然具体每期要提前还多少，您可能需要找个数学好的朋友帮忙算算。反向操作是不能成立的，因为大多数银行只能接受提前还款，但不能接受延期还款。

另外，部分银行提前还款可能会收取一定的费用，但也有很多银行是免费的，这个情况也可以在签贷款合同的时候跟银行确定清楚。

基于以上两个事实，笔者建议不妨优先选“等额本息”方式还款，即使今后想变换一下，也还可以通过一些还款策略产生“等额本金”的效果，贷款人在贷款方面可以争取到更大的灵活性。

特别提示：近日，苏宁金融研究院发布了《2020互金一季报》，读者可在“苏宁金融研究院”公众号后台分别回复“2020互金一季报”，一键获取网盘链接和提取码。

北京疫情大概几月份可以不用隔离

4月3日下午，也就是今天，我就要去学校帮上小学五年级的小孩领书本了，有些人说，北京决定4月13日开展中小学网上学科教学，意味着离疫情结束不远了，它是一个逐渐过渡的过程。

我认为恰恰相反，网上教育正式开始，意味着要打一个相对持久的战役了，美国防疫专家说美国的病例增长可能要长达一年。看北京情况呢，它应该是全中国防疫的重中之重，本土的要防，更要防境外的输入。如今看，学校线上开学，意味着不可能一个月就恢复正常了，那么线上开学就没有太必要了。

正因为再不开学，就又到暑假季了，学生不能落下那么多，通过各方面的综合考虑，开始与全国步调相对一致，正式迈向复学的道路。

也许要到6月份了，只要这两个月类没有较大的利好，比如美国在一个月内能控制住，其他不再有恶化的迹象，在对抗病毒的研制领域又取得较大进展，持续两三个月，继续处于隔离状态是可能的。

我内心希望4月底就解除隔离，但从中小学线上开学来看，乐观估计都要5月中旬了。

税后月薪一万在北京是什么样的体验

当年，当北京某公司开出月薪一万时，我立即放下三千五月薪的小城工作，孤身一人跳槽到北京。长途车进京时已是夜色深沉，路过东北四环弯道时，看见“城市月光”（北京望京的小区）四个大字闪闪发光，巧合的是，车里正在播放一首老歌《城里的月光》：

每颗心上某一个地方/总有个记忆挥不散/每个深夜某一个地方/总有着最深的思量/世间万千的变幻/爱把有情的人分两端/心若知道灵犀的方向/那怕不能够朝夕相伴/城里的月光把梦照亮/请温暖他心房/看透了人间聚散/能不能多点快乐片段

当时，趁着夜色，眼泪哗哗直流。北京夜里，万家灯火，有哪一盏灯属于我？哪一扇窗户旁有人在等我回家？城里的月光，没有照亮前程，也没有温暖我的心房，只是把梦照亮。

我来了，北京，为了月薪一万！

当时觉得月薪一万，相比小城3500的工资，翻了三倍，幸福感还是很高的。现实，狠狠泼了我一盆冷水。月薪一万，到手7400元，只相当于小城3500的一倍（小城工资都是说到手的数），幸福感立即跌了一半。

公司安排宿舍，四个人租一套四居室，我分到一个朝阳的主卧。当我搬进这个单间后，想起老家的三居室，不禁暗自忧伤。

就这？为了7400元，抛家舍业，一个人跑到北京，住宿舍，吃食堂，当上一个老北漂？当时，其实有些后悔了。

还好，年底的时候发了一大笔年终奖，才知道月薪是月薪，年终奖是年终奖。过了一年，提职加薪了，月薪大约14000多，税后超过1万元，因为公积金按高基数扣缴（让员工得利）。后来，随着月薪增长，年终奖增长，现在每个月的住房公积金、企业年金、医保门诊返卡就达到了10000元。月薪一万的时代过去了。

想起来当年，月薪税后一万元是什么体验呢？

1。后悔。一个月一万，真的不如在小城3500工资过的舒服。有个三居室，有个代步车，工资不高，福利超好，可以做到“工资基本不动”。早晨懒洋洋起床，散步几分钟去单位食堂吃早餐，然后上班，中午食堂吃午餐，回家睡个午觉，下午2:30溜达去办公室，下午提前下班，回家做点饭菜。平时每周有一两次应酬，吃点好菜，喝点好酒。一两周一次同学聚会，几家人开车去野外转转，重点是吃点农家乐，小笨鸡、炖大鹅、煮水库鱼，等等。年复一年，日复一日，如果论舒服，那是真舒服，我怎么就放弃这个舒服，折腾到北京来了呢？

2。穷。大写的一个字，穷。月薪一万，基本都能存上，但还是觉得杯水车薪，在大街上就是一具行走的�潘俊Ｒ皇牵�相比房价来说，想买套一百平的两居室，至少需要600万，月薪税后一万，需要存50年。二是，有钱人太多，看看小区，感觉人人都比我们有钱，同事中有钱的人也多，感觉一辈子也追不上他们了。

3。幸运的是，月薪一万，基本都能存起来，刚性支出，公司包了。

（1）房租3000元，四人四居室中的一家主卧。

（2）水电气电话费，每月200元，单位报销。

（3）食堂一日三餐可以免费吃，饭卡里一天充100元，吃不了可以买米面粮油、牙膏肥皂等日用品，基本上自己偶尔做饭不花钱，日用品不花钱。

（4）一个月报销一次探亲路费，一次来回600元。

这样子的话，相当于省了6800元的刚性支出。如果让自己支出，真有点不寒而栗。

4。每月支出，不到一千元。主要就是大家聚餐，偶尔买件衣服。其余的支出，也是公司有福利支撑。比如，一年发一次电影卡500元，看电影不用自己花钱了。一年搞几次团建活动，运动衣、运动鞋、太阳帽不要买。公司租了羽毛球、乒乓球、游泳馆等场地，喜欢运动的也不要自己掏钱。公司给办公园卡，一般公园就够用了。即使自己花钱买门票的，北京景点门票都不贵。平时四个节日，都有2000元的福利品。坐公交也有交通补贴，当年是发公交卡充值，基本不花钱。

税后一万，如果自己租房子、自己吃饭，公司没有生活福利，在北京生活就是苦行僧的生活。光租房和吃饭两大刚性支出就要5000元以上，一半钱给别人来，而且还必须乖乖掏。

那么，在北京税后一万，已经是超过了70%的人，北京社平工资10680元，税后才7600元左右。税后一万，税前工资能达到13000以上，在北京至少排在中上等的。但是，没有房子的话，依然过得很苦逼。

所以，月薪一万的人，一定要坚持三条腿走路：

第一条腿：提职加薪，尽量让自己的年薪突破40万元。你的住房公积金就能达到封顶值6800元，用住房公积金低息贷款30年可以贷一百多万元。国管公积金的贷款利息低到2.3%，你贷到就是赚到。先买个小房子，就当投资了。

第二条腿：副业创收。在北京这种大城市，稍微动动脑子，赚钱的机会很多，因为大城市消费规模大，小项目的基数大，一些金点子就可以赚钱。比如，搞了读书会就赚钱，做做自媒体也赚钱，帮别人策划赚钱，自己卖点网课也赚钱，业余搞点微商、电商、短视频直播，都来钱。

第三条腿：就是学会理财。你把主业年薪收入和副业收入要合理配置，实行极简主义，能不买的统统不买，把钱尽量省出来。你说你要消费，问题是你“配”高消费吗？所以，把钱省下来，不要简单地存银行，那会跑输通胀率的。

如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。