中介帮我全款买房，我再把房产抵押给银行，借钱给中介公司，银行贷款由我还，这样有风险吗？为什么

手上暂时没有钱全款买房，让中介借钱给你全款买房，产权交易后把产权抵押给银行，银行再放款给你，再把钱还给中介。

这个流程是二手房交易中常见的问题。卖家不接受买家按揭买房，而买家(也就是你)暂时资金有困难或者不愿意全款买房，为了达到交易的目的，就得找一个第三方的资金来帮助买家暂时垫付购房款，从而达到卖家需要买家全款购房的目的。这种交易流程如下图：

为什么会有这种交易流程呢？这种交易有什么样的风险吗？这里谈谈我的观点。

为什么会有这种交易流程

这是为了在买卖某一方有资金困难的时候，由第三方垫资，解决某一方资金不足的问题，从而达到交易的目的。

一般来说，二手房交易有两种情况需要第三方垫资：

1、买家没有钱全款买房。比如业主由于某些原因，需要急着卖这套房来解决他的某个困难，在这种情况下，由于按揭贷款需要审核买家的贷款资质，银行放款也需要等待时间，而业主又不愿意等待，业主就会要求买家支付全款来买房。比如题主自己的案例，就是这种情况。

遇到这种业主急需用钱，房价一般都会比较便宜，买家也心动，但是，买家没有那么多的资金来全款买房，怎么办？为了达到交易的目的，买家就需要第三方来垫资解决业主急需全款买房的条件。

第三方垫资，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的个人，你这里遇到的第三方，就是中介公司来垫资。

2、卖家产权证抵押在银行，买家不愿意为卖家赎证。

如果卖家的产权证抵押在银行，而买家不愿意用首付款来为卖家把在银行的产权证取出来，为了达到交易的目的，卖家就需要第三方公司或者个人来为其垫资，把卖家在银行的按揭贷款还完，把产权证从银行取出后，再产权交易。

这两种情况，题主是遇到的是第一种，卖家要求买家全款支付，买家找的中介公司来暂时垫资。产权交易过户后，买家把房产再抵押给银行，把从银行抵押的贷款，再还给中介公司(看看上面的图片)。

有什么样的风险

只要交易顺利，就不会出现风险。

出现最大的风险是，卖家的产权会不会有问题，如果产权有问题，达不到交易的目的，垫资的一部分钱，怎么收回就成为风险。

中介公司只要把前期的产权调查好，评估没有风险或者风险比较小，那就可以继续交易，垫资的风险就比较小。

另外，买卖任何一方需要垫资交易，一定要找中介公司居间交易，以便降低其交易风险。

如果你对交易比较熟悉，能够把控风险，买卖双方可以直接交易；如果你是菜鸟级的，对房地产交易的风险一无所知，那你最好找中介公司居间交易，不要因为节约一些居间服务费而冒巨大的交易风险。

垫资抵押交易有何弊端

你这种垫资交易是全款买房再做抵押贷款，比正常的按揭贷款利率要高，解决的办法是可以直接做按揭贷款。

比如说，我是重庆的，重庆抵押贷款的利率比正常贷款的利率要高10%左右，正常贷款的利率一般上浮5%～10%，而抵押贷款有可能是15%~30%。当然，这利率是根据不同的银行和你自己的资质来决定，有些城市可能也不一定有这么高。

利率要高出10%，就增加你的还贷成本，有不有办法直接做按揭贷款，不做抵押贷款，从而减少还贷的成本呢？当然有。

业主要求买家全款购房，其目的就是要早一点收到卖房的钱；而你这里，中介公司愿意借钱给你全款买房，也就能达到卖家需要买家全款买房的目的。

假如在这个案例中，中介借钱给买家全款买房，为了减少按揭贷款的还贷成本，不做抵押贷款，直接做按揭贷款，一般的步骤如下：

①、中介借钱给买家全款买房；

②、买家向银行申请按揭贷款；

③、买家得到中介公司的垫资后，银行的按揭贷款审核也通过了，就可以和卖家签定买卖合同；

④、买卖双方产权过户；

⑤、产权过户后，买家把产权抵押给银行；

⑥、银行收到产权抵押后，放款给卖家；

⑦、卖家收到银行的房款，要把按揭的贷款还给中介公司。交易流程如下图：

这里有一点要做特别的说明，由于买家是全款购买，而买家向银行做的按揭申请，贷款也是放给卖家的，这里就导致卖家收到两次按揭贷款的金额。

因此，银行的按揭贷款应该还给中介公司，是中介公司为买家垫资购买的这套房，最后银行的放款，应该归还给中介公司。

这里就存在一个风险：如果卖家不把银行放的按揭贷款归还给中介公司呢？

为了避免这个风险，中介公司应该直接收取卖家在按揭银行办的银行卡并修改密码，并且把卖家的身份证和户口本暂时保管，以避免卖家用身份证或者户口本对按揭收款的银行卡挂失，补办银行卡而带来的风险。

在交易的过程中，你也可以用其他方式，来回避这一风险。

从以上几点分析来看，你的这种购买二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方垫资交易，只要把控的好，是不存在交易风险的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

请记住做任何事都是存在风险的，无非是大和小的区别，题目中的风险当然也有，而且还不小，随便给你举三个。

一、操作不透明的风险

这个过程中有许多环节都有可能存在操作不透明的风险。中介既然说是帮你全款买房，必然要跟你签一份全额借款的合同，拿到你的身份证复印件甚至原件，这里就有不少可以操作的地方了。

比如借款合同中的金额是空着的，却让你把字先签了，这样一来，假如之前口头说是借你100万全款买房，而合同中后来填写成200万，实际只借你100万，那你买房抵押之后，还要多欠中介100万，你还的就不光是银行贷款了。

再比如中介万一并不是自己出钱帮你全款买，而是以你的名义向高利贷公司借来的钱，你在懵懂中只知道签字了，后续高利贷来找你追债，责任就跟中介无关了，但中介还可以从中拿到回扣。

二、房产价值认定的风险

中介说帮你全款买房，比如是100万，如果确实能买到，那么说明市场价格就是这个数，但等你买到房子去银行办抵押的时候，银行也是按市场价格来做评估的，那最多也就贷给你70万，你会欠中介30万，分期来还，这部分必然利息会远高于银行，而且合同中肯定有相关约定。

还有一种情况，那就是中介帮你全款买到的房子，实际上是中介自己囤积了很久的房子，当初可能30万收来的，告诉你现在值100万，实际市场价格可能80万能买到。

三、中介要钱又要房的道德风险

因为中介不可能平白无故拿全款帮你买房，所以必须首先有一份你们之间的借款合同，声明这笔钱是用来帮你买房的。

当后续操作正常完成之后，过了几年，房价上涨了，原来值100万的房子现在可以卖200万了，中介手里那份合同就有了用武之地。他完全可以向法院起诉说你买房子的钱是他出的，只是用你的名字买下的而已，实际上房子是他的，要求你腾退或者补偿房款给他。他可以以此获取额外的收益。

注意，现实中有很多亲戚朋友熟人之间借名买房的情况，最后不少都会经历这样一场官司，因为或者有借款合同为凭，或者有银行转账记录为证。这就属于道德风险的范畴。

最后再说一句，无利不起早，好好想一想，中介帮你全款买房而不求利这种好事，凭什么会摊在你头上呢？中介都是活雷锋？最好不要做这样的白日梦。

对于你来讲，风险一定会有的，而且购房成本也比按揭贷款增加不少。

当初我买二手房的时候，本来想做按揭贷款的，但是房东一定要全款支付，而中介公司说也可以，他们先付过去然后我再办完手续后把房子抵押贷款还给中介公司，就跟你说的情况一样一样的，但是我觉得与其让他们帮我先付款还得加一部分高额过桥费，还不如自己去银行直接用另一套房抵押贷款呢！

当时的按揭贷款最低可以做到八五折一般都可以九折搞定，而消费贷款或者经营贷款是在基准利率的基础上上浮百分之十到二十。这样算下来差不少钱呢！当时还可以贷款出来用到买房上面，现在肯定是不行的了，所以你买房办好过户再抵押贷款的话是有一定难度的，就算中介公司帮你疏通贷款下来，不定哪一天银行清查整治的时候会出问题，到时让你马上还贷不知道你是不是有这笔钱还上？！如果没有就麻烦了。

还有就是假如他借钱帮你买下来了，你的房子贷不下款来怎么办？那笔借款每天都在不断产生利息，如果成了高利贷岂不是你的风险？虽然说中介公司跟银行熟悉，但是毕竟做不了人家的主啊！

所以风险还是有的，就看你怎么把握了。如果可以还是建议你做按揭贷款的好，安全又划算。

我是法律微言，关注我，有问必答，无偿普法！明确回答你：

1.这种情况用中介术语叫做店垫资，用法律术语叫做借贷；

2.垫资就是没有全款的能力，中介有，那么就替你出钱买房，然后等房子下来之后，你用抵押的钱还他；

3.这里面有三层法律关系，一层是中介借给你的借贷法律关系；一层是你拿着中介的钱去买房的房屋买卖法律关系；一层，将房子抵押给银行的法律关系。

那么在这三层法律关系中，有什么风险吗？法律微言一一分析：

其一，中介借替你出资。

中介替你出资，是将巨额资金借给你，是基于对你的信任，在这层法律关系之中，借贷人是要承担风险的，而你是拿了中介的钱，只是背负了还贷的义务，不存在什么法律风险。

当然，如果你借了不愿意还，对方肯定会起诉你的，这时候你要承担诉讼的法律风险。中介既然敢这么干，肯定是充分评估了自己的法律风险，所以，如果到了它起诉你的地步，你败诉的几率很大很大，还要为此承担诉讼费用、执行费用、保全费用，甚至是对方的律师费、误工费等等；

其二，你全款买房

全款买房，如果你买的是现房，那么其中的风险很小，基本上付完款就过完户了。如果你买的期房，最好是大开发商开发的项目，这样基本不会有烂尾的风险，你也能顺利的拿到房子。中介垫资的行为，一般不会出现在买期房的过程中，因为期房的不确定性因素太多，万一房子黄了，中介借出去的钱，可能就收不回来了，所以，一般垫资出现在房产证已经下来，而且十分明确的情况下。

其三，抵押给银行

房子抵押给银行，风险也是很小的。相当于你从银行贷款出来，也是银行把钱方给您，法律风险在银行，当然银行不像中介，它必须见到确定的差不多等价值的抵押物，才能房贷给您，你的信用，只是银行参考的一方面，现实的实物，才是他们决定房贷给你的根本原因。

所以，如果银行决定房贷，那么说明的你的房子的价值是很好的。你拿了银行的贷款，转头还给了中介，这样你和中介之间的借贷法律关系就归于灭失，剩下的就是你和银行的借贷关系。此时，中介已经完全退出了垫资买房的整个流程，置身事外了。剩下的就是你慢慢还贷的过程。

总结，所以，整个环节，最为重要的一环，就是你买的房子的权属是否清晰，如果你买的房子没有什么问题，那么整个流程都没什么问题，也别谈什么风险。

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其实这就是中介垫资卖房的一种典型操作模式。

其实题主的描述中有些是不太清晰的，比如“借钱非中介公司”的问题。其实那并不算借，应该算是你还给中介的钱。

之所以会出现这种相对复杂的购房流程，主要原因就是在二手房交易中买房者没有能力全款购买，而卖房者不是开发商，肯定想要一次性收回全部房款，并不愿意和买房者有过多的纠葛。这时候中介就起到了一个很好的衔接作用，首先一般中介都有一定的垫资能力，而且这种交易方式中介可以收取更高的佣金。

具体的操作方式：

【1】买房、中介方、卖房签订三方协议。

【2】由于买房支付房屋的首付款，再有中介方垫资房屋贷款部分。

【3】卖房获得全部房款后将房屋转让给买房。

【4】买房将房屋抵押给银行获取贷款，贷款直接划入中介方账户。

【5】银行放款后，三方协议全部执行完毕，买房正常向银行还款即可，房屋的产权属于买房所有。

备注：一般情况下中介方都会收取买房一定的押金确保买房按约定执行交易，也会以前审核好买房的征信及贷款资质，确保买房可以顺利办理下来贷款，同时中介方也会收取一定的垫资费用，房屋的其它相关费用以三方签订的具体协议为准。

这种操作模式一般情况下风险很小。

只要找寻一些正规的中介公司进行操作，这种交易方式是相对比较稳妥的。中介无外乎也就是赚钱相应的中介费和垫资的佣金，相关的协议内容也会明确地规定好未来房屋的产权归属问题。如果实在担心可以考虑咨询一下当地的律师机构，以确保你所签订的协议没有任何的瑕疵。

以上个人意见仅供参考。

以上就是关于垫资贷款的问题的全部内容了，希望这些垫资贷款的1点内容能够解答你的疑惑。

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