净现值是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。要计算净现值，需要按照以下步骤进行：
1. 首先，计算每年的营业净现金流量。这是指投资项目在每年内产生的现金收入减去现金支出的差额。
2. 接下来，计算未来报酬的总现值。这一步可以分为三个小步骤：
a. 将每年的营业净现金流量折算成现值。如果每年的NCF相等，则按年金法折成现值；如果每年的NCF不相等，则先对每年的NCF进行折现，然后加以合计。 b. 将终结现金流量折算成现值。终结现金流量是指投资项目在最后一年产生的现金收入或支出。 c. 计算未来报酬的总现值。这是将每年的现值和终结现金流量的现值相加得到的结果。
3. 最后，计算净现值。净现值等于未来报酬的总现值减去初始投资现值。初始投资现值是指投资项目所需的初始投资额在当前时点的价值。
通过以上步骤，可以计算出净现值，从而评估投资项目的盈利能力和可行性。净现值越大，意味着投资项目的未来现金流越有潜力，投资价值越高。