近期，公募REITs二级市场的投资者情绪再度陷入低迷状态，交投活跃度明显回落，相关指数也再破新低。

　　分析人士认为，眼下完善REITs市场体系建设的必要性和紧迫性正不断凸显。当然，在市场回调期间，对于尚有配置需求的机构来说，基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期的“打底”品种——包括保障房、能源等仍是相对稳妥的较优选择。

　　市场缩量下跌

　　近期，基础设施公募REITs市场表现依旧乏力。

　　公开数据显示，上周（11月13日至11月17日）中证REITs（收盘）指数创出新低，读数收于795.67点，周下跌1.79%。全市场仅中金厦门安居REIT和鹏华深圳能源REIT收涨，读数分别录得0.57%和1.14%，其余板块大部分标的二级市场价格均出现不同程度回调。

　　与此同时，市场交投的活跃度亦显著走弱，全周平均日度成交额跌破2亿元。其中，11月17日单日总成交额仅1.6亿元，显示当前投资者情绪低迷。全周平均换手率为0.57%，较前周均值下降0.23个百分点。

　　另据中金公司统计，上周产权REITs加权总回报为-1.99%，8只产权REITs的跌幅超过2%，均为产业园和仓储物流项目。经营权REITs的加权总回报为-1.17%，中航京能光伏REIT和华夏中国交建REIT领跌2%。分板块来看，上周全部REITs板块的平均涨跌幅为负，依次为-0.60%（保障房）、-1.14%（能源），-1.23%（高速公路）、-1.45%（环保）、-1.62%（物流仓储）、-2.20%（产业园）。

　　公募REITs市场缘何表现疲软？

　　除了经济基本面修复尚需时间等宏观因素外，市场当前对于我国公募REITs的产品结构、运作管理机制和税收、会计处理等方面仍有诸多疑虑，这也在极大程度上影响了机构参与的积极性。

　　“举例而言，REITs在试点阶段，按照急用先行的原则，采用了‘公募基金 资产支持证券 项目公司’的产品架构。这是在不突破上位法律制度的基础上采取的务实选择，但客观上也伴生了产品层层嵌套、交易结构较为复杂，参与主体多元、协调成本较高等一系列现实难题。”一位接近管理层的业界专家向记者表示，“试点阶段的相关制度安排依旧有待进一步完善，简化架构、理顺关系已迫在眉睫。”

　　信心有待提振

　　值得一提的是，为了提振市场信心，记者注意到，近期多只基础设施公募REITs产品——包括中金安徽交控 REIT、建信中关村 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、华夏北京保障房 REIT披露了投资者关系活动公告，针对投资者关注的项目运营情况（包括底层资产和所处行业）、原始权益人增持计划、分红或扩募安排等，进行了正面回应。

　　举例来看，中金安徽交控REIT的相关负责人表示，基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，基金原始权益人——安徽交控集团计划自2023年11月22日起，增持中金安徽交控REIT基金份额不超过2000万份，占该基金已发行基金总份额的2.00%。本次增持计划旨在切实维护广大投资者利益，增强投资者信心，支持该基金持续、稳定、健康发展。

　　“本基金原始权益人控股关联方拟自2023年11月7日起，不晚于2024年6月30日前，在遵守中国证监会和上海证券交易所的相关规定前提下，通过二级市场买入或交易所认可的其他方式，增持本基金份额，累计增持金额合计不超过30000万元且累计持有份额不超过 50%。”国泰君安临港创新产业园REIT的相关负责人亦指出，“尽管受外部宏观经济环境影响，产业链出现周期性波动，致使租户稳定性面临挑战，但临港集团仍将积极发挥产业链整合的资源优势和园区运维的丰富经验，将行业波动的影响降到最低程度，持续为临港创新产业园REIT底层资产的长期经营稳定性提供有力的支撑。”

　　“更多REITs重视投资者关系维护，有助于加强投资者与原始权益人或基金管理人或运管机构之间的沟通交流，稳定投资者情绪。”中信证券首席经济学家明明称。

　　记者注意到，当前交易所方面也在积极组织培训会议，旨在持续推进、完善REITs的信披制度建设。

　　10月27日，沪深交易所分别发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》（上证发〔2023〕182号）和《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》（深证上〔2023〕1009号）。上述文件对市场各参与方的信披义务及要求、不同基础资产类型的关键运营指标披露口径、基金交易和财务及治理等方面进行了规范和明确。

　　11月13日，上交所进一步组织REITs临时报告指引培训，旨在推动前述文件的落实，推动我国基础设施公募REITs市场信披制度持续完善。

　　长期仍可布局

　　尽管今年公募REITs市场经历了长达数月的缩量下跌，但记者在采访中发现，大部分机构投资者对该类产品的长期投资价值依然给予了认可的态度。

　　“鉴于底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响仍将延续分化格局，则出于审慎考虑，聚焦后续投资，我们建议布局抗周期的‘打底’品种，例如保障房、能源、厂房等。”明明说。

　　来自中金公司的研究观点亦认为，近期REITs估值的持续消纳，实际上为后续交易留出了一定的可操作空间。考虑到三季报显示的基本面修复态势仍在延续、原始权益人增持仍有空间、政策端在市场面临新一轮扩容之际尚有托底动力，由此，建议各机构关注左侧配置机会，保租房REITs和部分仓储、能源REITs或有望通过后续可供分配金额的持续稳定实现以增强市场信心。