房贷已还5年，为什么现在每月还的房贷和房贷计算器上面的金额不一样呢

　　为了规避利率风险，五年以上贷款一般采用浮动利率。如果房贷还款在五年以上，那么一般为浮动利率，会随基准利率的变化而变化，而五年以来调了六次基准利率，如下图。

　　很多人会被房贷计算器，或被房产销售员所误导，认为贷款每月归还的本息都是一样（等额本息），或是房贷计算器的计算结果（等额本金）。其实不是的，房贷计算器计算结果仅供参考，是以目前利率下计算的预估结果，并不预示未来归还本息。

　　比如当下贷款没有上浮为4.9%（五年以上期限基准利率），如今年央行进行加息，将五年以上贷款利率调整为5%，那么明年的1月1日起，贷款者则以5%的利率计算月供金额。

　　所以，购房者需要特别注意上浮利率，因为这个上浮的比例不会随基准利率的变化而变化。比如如今房贷上浮30%，贷款利率为4.9%*130%=6.37%，可能觉得没什么。但是如果央行进行加息，基准利率调到6%（甚至更高），而这30%的比例不变，那么贷款利率将是6%*130%=7.8%，这就要考虑还不还得起的问题了。

　　如果已还5年，那么购房贷款应当在2013年，当时五年以上实行的基准利率为6.55%。而在2014年进行了一次降息，在2015年1月1日起房贷月供需重新计算，得以6.15%计算（贷款利率不上浮不打折的情况下，下同）。

　　2015年一整年都得以6.15%的计算，不管2015年降了五次息，因为降息要到第二年才实行。因此，2015年的五次降息以后五年期以上期限利率调整为4.9%，那么在2016年1月1日起则以4.9%贷款利率计算房贷月供了。

　　因此，所还本金和利息并不等于购房时房贷计算器的计算结果，但是在某一年，或基准利率不变的情况下，月供至少会保持一年不变的情况（降息或加息要第二年才实行）。而如果阁下每个月还的房贷与房贷计算器不一样，那么选择的应当是等额本金还款，其本身每个月还款金额都不一样。基准利率只要一次调整，却未用新的基准利率计算，相较于原先的计算结果每个月就不一样了。

　　基准利率调整后怎么还款呢？假如2013年房贷100万，分30年等额本息还，在银行不上浮和不打折的情况下计算月供。那么在2013年和2014年，每个月应还还6353.6元，如上图。

　　在还了24期以后，2015年1月1日以实行6.15%计算，而其剩余本金为977109.35元，那么则以新的基准利率计算，则以剩余本金作为总金额，贷款期限为28年进行计算月供。

　　同理，在2016年得以实行的4.9%来计算剩余本金和剩余期限。总而言之，每个月的利息等于逐月剩余本金*房贷利率/12。

房贷的还贷金额与房贷计算器提现的金额不一致，最重要的因素在于房贷利率的变化。

房贷利率

无论是等额本金还是等额本息，我们的房贷利率并非一层不变的，按照我们与银行签订的住房按揭合同，一般都会对房贷的利率进行约定，如下图所示，目前大部分银行选择的利率调整方式为第（3）小点：自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照按时的基准利率进行浮动。

举个简单的例子：比如你今年在银行的办理房贷，利率约定基准利率上浮10%，即5.39%(目前的基准利率为4.9%），贷款100万元，按照等额本息还款方式，期限20年计算，你每个月的还款金额为：6817元/月。

假设今年10月1日，央行把基准利率调整为4.5%，那么从2020年起你的贷款利率就变为了4.95%（4.5%*1.1），这种情况下你每个月的还款金额就变为了6572元。如果此时你仍然按照按揭合同的利率去计算，就会有出入了。

也就是说由于我们的贷款利率并不是一层不变的，只要央行有调整基准利率，那么我们每个月的还款金额就会发生变化，无论是等额本息还是等额本金。

央行的基准利率

央行的基准利率并非是一层不变的，而是会随着市场经济的变化情况而一直不断变化的，如下图所示，系我国最近20年历史里央行基准利率的变化情况，从图中我们可以看出，我们的基准利率是一直在变化的，所以每个月的还款金额有出入也就属于正常的情况了。

如果你没有提前还过款，金额一般不会变得，只有商贷基准利率浮动时才会变。如果你提前还贷款了，就从还款日期那天变了，就按照当时那年的基准利率算，以后就随着基准利率浮动而浮动。

现在咱就说一下你没提前还款的情况，近5年基准利率的浮动，国家商贷基准利率如下:

2012年，利率6.55%

2014年，利率6.15%

2015年，利率4.9%至今，

当年你贷款时，在这利率基础上如果有折扣，比如基准利率的95折、90折、85折、80折、75折……如果你提前还款了，合同就变成你还款时的基准利率，折扣也就没有了。

好了，说了这么多，希望对你有帮助，感谢邀请

因为你现在所还贷款的利率和五年前的不一样了，所以利息当然不一样。

先普及一个贷款的基本常识：作为所有银行的业务主管单位，人民银行每年都要公布基准存款利率和基准贷款利率，各家银行在此基础上可以自行决定浮动比例。通常会根据贷款类型上浮5%——40%，房贷较低，企业经营贷款较高，信用贷款通常更高一点。

你合同上的的房贷利率，就是借款当年的基准贷款利率上浮一定比例而计算出来的，再乘以贷款年限计算出总利息，从而确定你每月应该还款的金额。

那么问题来了，人民银行根据市场需要和国家调控政策，会经常性出现基准利率的上调或下降，如果每次一调整就跟着变，岂不是麻烦得很？对此请注意：

所有的利率调整，当年是不变的，由年初的利率决定，下年度汇总执行上年度的利率升降。

每次利率调整通常以0.25%为单位。

举例：2018年初目前五年期以上基准贷款利率为4.9%，共经过三次调整，分别＋0.25%，＋0.5%，－0.25%，最后汇总为＋0.5%，那么2019年的基准利率就变成5.4%了。

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基准利率调动过了，我也是2013年10月的贷款，当时利率是6.5，现在利率是4.9，用房贷计算器算的时候你要用每一年当年的利率算房贷，这样算出来才是配的上的。我算过了是配的上的。

以上就是关于北京贷款计算器的问题的全部内容了，希望这些北京贷款计算器的1点内容能够解答你的疑惑。

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