5月楼市延续降温趋势，不少二线城市开始新一轮因城施策，方向包括放松限购、公积金政策优化、购房补贴等。与此同时，市场对“小阳春”后“熄火”的一线城市政策调整预期不断升温，6日，一则关于放开一线城市限购的媒体文章引起广泛讨论。

多个第三方平台统计数据显示，5月多数城市销售面积环比延续下降态势，企业推盘量也有明显下降，供需两端表现低迷。中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，经过前期积压的需求释放完成，市场购房需求动能减弱。而在一线城市，随着二手房挂牌量持续增长，议价空间增大也会导致购房者观望情绪加重。

有机构人士对记者表示，目前最乐观的预期是需求端稳定，大幅度反弹概率较低。贝壳研究院则指出，对于当前房地产市场的波动，还需要更加中性、客观分析，防止非理性预期的“自我实现”。从一线城市的政策空间来看，陈文静认为，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松，前期已经试水的“一区一策”有望进一步推广。

“只快乐了45天”

从统计局公布的数据来看，今年1~4月全国商品房住宅销售额增长达11.8%，销售面积同比增长2.7%，增速连续两个月为正。不过单看4月，这两个数据较3月均出现较明显下降，商品住宅销售面积、金额分别为6715万平方米、8373亿元，同比增长8.1%和30.1%，但环比下跌48%和38%。

从多个第三方平台数据来看，5月楼市延续了“小阳春”后的降温趋势，其中中指研究院统计数据显示，5月前三周重点50城新房成交面积较4月周均下降近两成。

多位中介人士向记者印证了上述趋势，以北京为例，某大型中介机构新房和二手房成交在2月达到近万单高峰，3月以来逐渐回落，稳定在2月成交的半数水平。部分二三线城市也有此趋势，有中介人士称“只快乐了45天”。

也是在这一背景下，各地楼市调整压力有所增加，4月以来，部分核心一二线城市又开始密集优化楼市政策，方向仍然是前期“工具箱”中的放松限购、公积金政策优化、购房补贴等，但优惠力度较此前更大。

比如，哈尔滨住房公积金管理中心于6月5日发布通知称，将于6月10日起执行新的“商转公”管理办法，推出“先还后贷”“顺位抵押”两种“商转公”申请方式；青岛在本月初推出多项楼市新政，包括放松限售期限、对非限购区域首套房首付比例调降至20%等；苏州自6月1日起，公积金账户余额可提取用于支付首付，且不影响公积金贷款额度，适用于新房、二手房；南京自6月1日起，多子女家庭（有两个及以上未成年子女），首次使用住房公积金贷款购买首套住房最高可贷额度可上浮20%，同时首套房人均面积认定标准有所放松；泉州针对新落户人员给予购房补贴。

据中指研究院统计，今年以来，已有百余城出台房地产调控政策近300次，其中1~4月房地产政策优化频次稳定在60次左右，较去年高峰期有所降低，5月政策出台频次有所放缓，其中三四线城市政策出台频次明显下降，核心城市继续微调稳定市场预期的频率更高。

今年4月末召开的中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

在不少业内人士看来，会议整体基调并没有受一季度局部市场升温干扰，预计短期内房地产政策将继续保持宽松状态。陈文静认为，2022年以来政策密集出台后，三四线城市行政限制性政策进一步放开的空间有限，二线城市成为政策出台主力，力度也在既有政策基础上不断加大。5月以来，房地产市场活跃度进一步下降，预计短期内一二线核心城市楼市政策可能还会继续优化。

一线城市会松吗？

从三四线城市到核心二线城市，几轮优化政策出台后，政策效果已有边际减弱的趋势。在楼市回暖不及预期的背景下，市场对一线城市政策放松的预期也不断升温。6月6日，有媒体发文称，一线城市房地产限购应适时优化调整，引起广泛讨论。

事实上，近期多个一线城市均有优化政策出台，比如4月北京住建委宣布将房山作为多子女家庭和职住平衡家庭购房政策“一区一策”的试点区，随后房山宣布将针对引进人才最高发放100万元购房补贴；上海、广州、深圳则宣布上调多子女家庭住房公积金贷款额度，去年上海临港曾对非本市户籍人才降低购房门槛。另外针对租房，广州、北京陆续提高了公积金提取比例，前者租房提取限额从每人每月900元提高至1400元，北京则从每月1500元提升为每月2000元。

不过，目前一线城市楼市新政主要为微调，陈文静认为，各城市政策调整的整体力度较小，效果相对有限。

综合去年以来各地楼市新政，降低房贷利率，调整首付比例，优化公积金贷款利率与额度，给予购房补贴，放松限购、限售等“四限”政策，是主要方向。经过几轮调整，房贷利率和“四限”政策在不同类型城市之间的差距逐渐拉大，二者也被视为效果最明显的两大调整方向。

贝壳研究院数据显示，5月百城首套房贷利率较上月继续微降1BP，最新均值为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，继续与上月持平，且随着符合政策条件的城市逐步下调首套房贷利率下限，城市调整频率有所下降。但分城市来看，一线城市首二套利率继续维持不变，分别为4.6%、5.13%，其中首套利率较二线城市的3.98%依然较高，市场对缩小一二线城市首二套房贷利率差距的呼声渐高。

另外，从限购政策来看，据中指研究院统计，2023年以来，已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市对限购政策进行了优化。对比之下，一线城市多处在试水阶段。上述媒体文章指出，随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出，而代之以稳定的、制度化的长效机制。

陈文静认为，当前一线城市调控政策仍较为严格，若政策能跟进优化，有望向市场释放更加积极的信号，起到稳预期、提信心的作用。从政策空间来看，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松，可适当降低非普宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛；同时，核心一二线城市限贷政策、限购政策仍有较大优化空间，“一区一策”原则有望推广，建议结合生育政策，对多孩家庭给予多维度支持。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/㎡，二手住宅平均价格均超6万元/㎡。另据中指数据，去年北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元，均明显高于普宅标准线。

预期转向也要理性

楼市“小阳春”之后的持续回落，让市场预期逐渐由谨慎乐观再次转向偏悲观。对于“熄火”原因，陈文静认为，经过前期积压的需求释放完成，市场购房需求动能减弱。而在一线城市，随着二手房挂牌量持续增长，议价空间增大也会导致购房者观望情绪加重。

“买涨不买跌已经深入人心了，就算是刚需，自己住，房价如果住着住着一直跌，那也不是一件让人舒服的事情。”这是一位来自三线城市的刚需购房者心声，他也属于观望人群。有机构人士对记者直言，地产需求方面很难再有很大的反弹，当前最乐观的预期是需求稳定下来。

从记者接触了解的多地中介反馈来看，一季度回落后，楼市每月成交的确“稳定”了下来，且相比去年的低基数明显好转。但当前市场的悲观情绪来自多个方面，其中包括人口红利过后的潜在购房需求转弱、二手房挂牌量大增、房价下行等。

不过贝壳研究院指出，对于当前房地产市场的波动，还需要更加中性、客观分析，防止非理性预期的“自我实现”。

首先，对于成交量波动较大，贝壳研究院认为，一季度成交量冲高有其特殊性，主要受积压需求释放影响，目前累计成交量同比依然维持正增长，而且重点50城客户看房需求显示潜在购房需求并不弱。

其次，对于二手房挂牌量持续增加、部分业主降价卖房是否预示着房价大跌等问题，贝壳研究院指出，5月重点50城二手房挂牌房源价格调降比例只占整体挂牌量的30%~40%，处于正常水平，成交价/挂牌价之间折价率为90%，较1~4月没有明显回落，且好于2022年同期；截至5月底，重点50城二手房挂牌量同比增加17%，并未超过近年来月均水平，且其中“老破小”比例上升带动挂牌均价下跌，从成交与挂牌同步性来看，挂牌增加的真正原因是换房，而非抛售。

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