两限房能抵押。两限房指的是限购和限贷的房屋，这类房屋在购买和贷款方面有一定的限制。但是，这并不影响它们作为抵押品的价值。只要符合银行的贷款标准，两限房就可以作为抵押品。

不过，在抵押过程中，借款人有权继续使用该抵押的住房。一旦借款人不能偿还贷款，贷款人有权依法处分作为抵押物的住房，并优先得到偿还。

此外，用作抵押贷款的两限房无贷款或贷款已结清;房龄在贷款机构规定的房龄范围内;房子的资料、证件齐全;借款人有稳定收入来源，信用良好，具备还款能力;以及满足银行规定的其他条件等。

因此，两限房可以抵押，但需要满足一定的条件。

两限房抵押贷款的流程是什么

1、准备资料、提出申请。需要准备的资料包括两限房贷款人及两限房贷款保基本情况、财政部门或会计事务所核准的上年度财务报告，以及两限房贷款申请前一期的财务报告等。

2、递交贷款资料。在准备好相关资料后，需要将其递交至当地银行提出借款申请。

3、银行调查、审批。银行将对两限房贷款人的信用等级进行评估，同时对贷款资料进行审查，以确认其真实性和完整性。

4、签订两限房贷款合同。在银行审批通过后，双方将签订借款合同及相关文件，并由公证人员对其进行公证。

5、办理抵押登记手续。在签订合同后，两限房贷款人需要到相关部门办理抵押登记手续，并取得他项权利证书。

6、发放贷款。在抵押登记手续完成后，银行将按照合同约定发放贷款。

7、按时还款。两限房贷款人需按照合同约定的还款方式和期限按时还款。

8、注销抵押。在贷款结清后，两限房贷款人需要到相关部门办理抵押登记注销手续。

以上就是两限房抵押贷款的基本流程，具体流程可能会因地区和银行的不同而有所差异。建议在办理前咨询当地银行或相关专业人士，以确保流程的顺利进行。