公寓房不能落户的原因主要在于其产权性质与用途。如果公寓的土地使用年限为40年，通常为商业性质，那么它无法办理落户。商业用地上的建筑主要用于商业活动，如办公、出租或开公司等，而非作为长期居住用途。另外，商业性质的公寓可能还会面临按商业标准收费的问题，包括水电费用。

落户政策通常要求申请者拥有民宅性质的房屋，因为民宅性质的房屋更符合长期居住和稳定生活的需求。而公寓作为商业用房，无法满足这一要求，因此无法作为落户的依据。

需要注意的是，不同地区的落户政策可能有所不同，有些地区可能允许特定类型的公寓或满足一定条件的公寓进行落户。因此，在购买公寓时，应详细了解当地的落户政策及相关规定，以避免不必要的麻烦。